부동산 전세대출 규제, 갭투자는 이제 끝났나?

서울 수도권 집값이 계속 오르자 정부는 8.8 공급 대책에 이어 금융 규제를 시행했다.
매매의 자금을 막는 주택담보대출뿐 아니라, 전세 자금까지 막는 전세대출 규제까지 시행하고 있다.

 

[긴급진단]전세자금 대출도 막았다…"집값상승 제동 걸릴 듯"

 

부동산 공부를 하다 보면 시장에 따라 정부의 정책이 나오면서 변화하는 상황을 맞이하게 된다.
상승장이든 하락장이든 정부는 집값이 안정화되기를 바란다.

실거주이든 투자자이든 정책이 나오면 영향을 받게 되어 있는데,

이 부분을 월부 TV에서 잘 설명해 주어 정리를 해보았다.

 

현재 부동산 규제 상황

 

오르는 집값 때문에 8.8 부동산 정책 발표하며 공급을 풀겠다고 했지만
지금 당장 공급이 풀리는 건 아니기 때문에 당장의 집 값을 막기엔 역부족이다.
그래서 일주일 후 스트레스 DSR 2단계 + 전세대출 규제까지 시행했다. 금리도 당연히 낮추지 않았다. 

 

스트레스 DSR은 대출 한도 자체를 줄여버린다.

 

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대출 한도가 작아져 부동산 구매력이 감소하게 된다.
거기에 '2단계'는 집값이 오르고 있는 수도권은 금리를 0.75%에서 1.2%로 인상한다는 얘기다.

예를 들면 소득이 5천만 원일 때, 변동금리가 4%, 40년 원리금균등상환의 조건에서
대출금 자체가 수도권은 4천만 원, 비수도권은 2천만 원이 줄어들게 된다.
자금 줄을 막아 시장을 식게 만드는 방법이다.

여기에 전세대출까지 규제가 들어갔다.
조건부 전세대출 규제인데.. 일단은 신한은행과 우리은행에서 시작하고 있다.
매매되는 집에서 전세를 새로 맞출 경우에 전세대출이 제한된다.
즉, 갭투자 매입을 막겠다는 것이다.

사람들은 갭투자에 대한 편견이 있지만 전세라는 게 결국은 갭투자자들이 전세를 놓는 거라서,
전세대출 규제로 인해 갭투자자들이 적어지면 곧 전세 매물이 없어진다는 말과 같다.
전세난이 우려되는 부분이다.

 

개인 투자자들이 투자하지 않게 된다면 어떤 결과가 일어날까요?
전세공급이 줄어들게 되겠죠?
그 이후에는 전세폭등이 오게 될 것입니다.
(생략) 투자자가 늘어나서 전세공급이 늘어야만 전세가 안정될 수 있습니다.

 

전세가를 알면 부동산 투자가 보인다. p.47

 

과거 비슷했던 상황은 어땠을까?

 

2009년 이명박 정부 때도 오르는 집값으로 공급대책을 발표했지만 효과가 없었고, 금융규제에 들어갔었다.

2017년 문재인 정부 때도 부동산 시장이 긴 하락 후에 반등하면서 가계대출이 급증하자 대출규제를 강화했다.

 

결과는?

이명박 정부 때는 규제가 잘 작동해서 집값이 하락했다.
하지만 문정부 정부 때는 규제가 무용지물이었다. 

 

왜 다른 결과가 나왔을까?

이명박 정부 때의 전세가율은 40%였고, 문재인 정부 때는 70%였다.

 

2009년대는 전세가 대비 매매가가 60%나 저렴했다.
거기에 매매 대출은 안되니까 매매수요가 전세수요로 넘어갔고,
수요가 없는 매매는 당연히 가격이 떨어졌다.
떨어지는 집 값을 보고 보통 사람들은 부동산에 돈을 넣지 않는다.
결국 매매수요가 더욱 전세수요로 변했다.

 

하지만 2017년에는 전세가 10년 동안 오른 상황이었다.
게다가 매매와 전세의 가격 차이가 별로 안 났다.
그러다 보니 오르는 전세가에 시달리던 사람들은 매매로 넘어가려고 했고,
대출 규제에도 불구하고 2 금융권 등을 이용해 집을 사면서 집값이 계속 올라갔다.

 

그렇다면 이제 어떻게 될 것인가?

현재 서울 평균 전세가는 54%이다. 과거와 딱 맞는 상황은 아니다.
2009년 때처럼 대출규제가 잘 작동이 된다면 매매가는 떨어지고 전세가가 오르는 시장이 될 것이고,
대출 규제가 먹히지 않는다면 2017년 때처럼 부동산 가격이 급등하게 될지도 모른다.

혹은 두 가지다 생각해 볼 수 있다.
잠시 규제가 통해 집값이 내렸다가 다시 폭등할 수도 있다는 말.
결국에는 이게 기회가 될 수도 있다.
규제를 통해 집값이 눌려 하락한다면 가격은 싸진다.

가장 좋은 호재는 싼 가격이다.

앞일을 맞추는 게 중요한 게 아니라,
앞일이 어떻게 벌어질지 플랜 A, B를 생각해서 어떻게 대응할지를 생각해놓아야 하는 게 중요하다.
어떻게 행동할 것인가.

대응할 수 있는 방법 3가지

정부에서 규제 정책이 나오면 많은 투자자가 시장을 떠난다.
하지만 가장 큰 리스크는 투자 시장을 떠나는 것이다.
스스로 준비를 하고 대응을 해내면서 시장에 맞는 투자를 이어나가야 한다.

내 생각에 전세대출 규제가 계속해서 확대된다면
매매하면서 새로 전세입자를 들이는 투자는 거의 할 수 없는 상황이 될 것이다.
전세입자는 대출 없이 전세금을 다 내는 사람은 거의 없기 때문에..

그럼 이제 갭투자는 끝난 걸까?
그렇지 않다. 다른 방법을 찾아보면 된다.

세낀 매물을 투자할 수도 있고, 주인전세 물건을 찾아볼 수도 있다.
지금 전세대출 규제가 전체 은행에서 시행되고 있는 건 아니기 때문에,
전세입자와 협상을 통해서 2 금융권 등 다른 루트로 전세대출을 받고 그만큼의 이자를 지원하는 방법도 있다.

방법은 생각하기 나름이다.
그리고 다음 사이클을 준비하면 된다.

 

전세대출 규제가 심해져 전세 물량이 줄어들면, 결국 전세난이 생길 수 있다.
전세에 들어가고 싶어도 전세 물건이 없는 것이다.
그럼 결국 전세가가 오르게 된다.

전세 규제가 시행된 지금부터도 이미 월세에서 전세로 넘어가려던 실수요자들의 비판이 있는 상황이다.

 

은행권 전세대출 제한에 세입자 많은 1인 가구 '술렁' - 1코노미뉴스

 

규제는 영원하지 않다. 결국 풀리는 날이 온다.
이 시장을 잘 버텨내면 그 뒤에 또 기회가 온다.

 

안 된다고 생각하면 아무런 일도 해내지 못한다.
하지만 어떻게 해야 할까를 생각하면 방법이 보인다.

 

투자를 한다는 건 시장에 발을 담그는 것인데, 이런 규제가 나올 때마다 시장을 떠날 것인가?
그렇지 않다면, 앞으로 여러 시장의 경험을 쌓고 노하우를 터득하면 된다.
그게 우리가 가야 할 방향이 아닐까?

 

 

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