서울 아파트 매매평균가격과 시세증감 분석, 저평가 지역은 어디?

서울 수도권 위주로 부동산 시장이 과열되고 있습니다.
하지만 서울 수도권이라고 해도 지역마다 편차가 있습니다.
보통 좋은 곳이 치고 오르면서 상승추세가 주위로 서서히 퍼져나는데요.

지금 어디가 가장 핫한지를 알아보고
아직 오르지 않은 곳을 파악해서 투자에 참고하시기 바랍니다.

 

서울 아파트 매매증감 알아보기

 

위 지도는 부동산지인에서 볼 수 있는 매매증감률입니다.
지도를 통해 어느 지역이 많이 올랐는지 한눈에 볼 수 있어 좋습니다.

 

 

지금 가장 핫한 지역은 빨간색이고 파란색이 가장 저조한 성적을 보이는 곳입니다.
한강에 가까운 곳들이 과열되고 있네요.

 

그럼 보다 자세히 들여다봅시다.
KB통계 자료실에서 제공하는 아파트 주간시계열을 통해
최근 3개월간 서울의 매매가격증감률을 확인할 수 있습니다.

서울은 총 25개구로 이루어져 있고, 한강을 기준으로 아래는 강남, 위쪽은 강북으로 크게 나눕니다.

먼저 강남쪽부터 보겠습니다.

 

 

주간시계열도 색깔을 통해 쉽게 파악할 수 있어요.
붉어질수록 과열, 파란색이 짙어지면 하락입니다.

 

우리나라에서 가장 입지가 좋은 강남은 크게 강남구, 서초구, 송파구 이렇게 3구를 합쳐 보는데요.
현재 부동산 규제지역인데도 핫한 걸 볼 수 있습니다. 

 

다음은 강북쪽입니다.

 

 

강북 또한 붉은색이 많습니다.
그럼 전체적으로 매매가격이 오른 순서부터 정리해 볼게요.

 

서울 아파트 최근 주간 매매가격증감률 순위

순위	지역	매매가격증감률(%)
1	강남구	0.61
2	송파구	0.56
3	중구	0.40
4	광진구	0.39
5	양천구	0.34
6	서대문구	0.33
7	성북구	0.31
8	영등포구	0.30
9	서초구	0.27
10	성동구	0.27
11	마포구	0.26
12	강동구	0.24
13	용산구	0.23
14	관악구	0.20
15	동대문구	0.18
16	동작구	0.17
17	강서구	0.15
18	은평구	0.08
19	구로구	0.07
20	종로구	0.06
21	노원구	0.06
22	강북구	0.05
23	도봉구	0.05
24	중랑구	0.03
25	금천구	0.00

(*서울 아파트 매매가격증감률 2024년 8월 19일 기준)

 

 

서울 아파트 가격 분석, 어디를 주목해야 할까?

 

이제 아파트 가격을 분석해서 저평가 지역을 찾아보겠습니다.

데이터 상으로 보는 것은 시장의 전체 흐름을 보기 위한 것으로
직접적인 투자 기준이기보다는 주목해야 할 곳을 찾는 방법의 하나로 참고하시면 되겠습니다.

 

보통 많이 거주하시는 34평 정도가 전용면적으로 84㎡인데요.
KB부동산 통계 2024년 7월 기준, 아파트 전용면적당 가격(링크)에 곱하기 84를 하면
국민 평형의 아파트 평균 가격을 구할 수 있어요.

 

서울 구별 아파트 84㎡ 매매평균가격

지역명	가격(억원)
강남구	22.7
서초구	21.2
용산구	17.1
송파구	17
성동구	14
마포구	13.4
양천구	12.9
광진구	12.7
강동구	12.1
종로구	11.7
영등포구	11.7
중구	11.5
동작구	11.5
서대문구	9.8
강서구	9.6
동대문구	9.1
은평구	8.8
성북구	8.6
관악구	8.3
노원구	8
구로구	7.9
중랑구	7.3
금천구	7.3
강북구	7
도봉구	6.8

 

이 가격과 서울 구별 급지를 나래비하여 가치가 저평가된 곳을 알아볼 수 있습니다.

 

서울 25개 구의 급지 구분

구분	지역
1급	강남구, 서초구, 송파구, 용산구
2급	성동구, 양천구, 광진구, 마포구, 강동구
3급	영등포구, 동작구, 중구, 종로구
4급	동대문구, 서대문구, 강서구, 성북구, 관악구, 노원구
5급	구로구, 은평구, 중랑구, 강북구, 금천구, 도봉구

 

서울은 총 5개 급지로 나눠볼 수 있고, 1 급지가 가장 선호되는 좋은 지역입니다.

 

저평가 지역 찾기

급지와 가격 순위가 다르다면, 가치 대비 싼 지역으로 생각해 볼 수 있습니다.
여기에 매매증감 순위까지 합쳐서 비교를 해보고 어떤 곳을 주목해야 할지 알아보겠습니다.

 

 

현재 급지별로 가격대가 대부분 형성되어 있는데, 4 급지 5 급지는 조금 달라 보이는데요.
5 급지인 은평구가 현재 아파트 평균가격이 8.8억으로 4 급지 중간에 위치해 있습니다.
4 급지인 성북구, 관악구, 노원구는 그 뒤에 위치해 있네요.

 

매매증감을 보면 성북구는 지금 꽤 증가율이 좋습니다.
하지만 관악구는 천천히 올라오고 있고, 노원구는 가격과 증감률 모두 5 급지와 비슷하네요. 

 

데이터는 전체적인 숲을 볼 수 있는 좋은 자료입니다.
하지만 중요한 건 항상 임장을 통해 현장에 가서 단지별로 확인하시는 게 중요합니다.

 

 

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