부동산 대출 있는 집 월세 계약시 주의사항, 우선변제권과 확정일자로 보증금 지키기

이번에 남동생이 직장 발령이 갑자기 나서 부랴부랴 집을 보러 다녔는데요.
사회초년생이고 아직 자취를 시작한 지 얼마 되지 않은 동생이라 부동산 공부하고 있는 제가 좀 나서서 이것저것 알아봐 주었습니다.

갑자기 다른 지역으로 가게 되어 주변 입지부터 출퇴근 거리, 그리고 금액에 맞는 집으로 여러 곳을 후보에 두고 따져보았는데요. 그중에서 가장 괜찮았던 집을 골랐어요.
그런데 가계약금 보내기 전 등기부등본을 확인하러 가니 대출이 60% 정도 있는 집이었어요.

 

대출 있는 월세 집 우선변제권 확인해야 보증금 지킬 수 있다

 

다른 집과 비교했을 때 수리가 올리모델링으로 잘 되어 있었지만 보증금이 더 비싸더라고요. 월세는 다른 집과 같았고요. 그래서 보증금을 더 깎아달라고 요구하고 집주인분이 알겠다고 하셨고요.

다만 등기부등본을 보니 대출이 있는 집이었고, '아~ 이래서 깎아줬구나' 싶은 마음이 들었습니다.

 

하지만 대출이 있다고
꼭 피해야만 할까요?

 

대출이 있는 집의 경우 협상으로 더 저렴하게 월세 계약을 할 수도 있어요.

우리나라는 임차인을 보호하기 위해 '우선 변제권'이란 법이 있습니다.

 

 

우선변제권이란?
우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미해요. 세입자가 우선변제권을 가지게 되면 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 되는 것이죠.

 

주택도시보증공사 안심전세포털 홈페이지에 들어가면 확인하실 수 있는데요.
만에 하나 집주인이 대출금을 갚지 못하고 파산하게 되어 집이 경매로 넘어가게 되는 일이 발생할 수도 있죠. 그럴 때 내 보증금을 지키기 위해서 우선변제권이 주어지는데요, 대신 조건이 있어요.
만약 이게 해당이 안 되면 경매 낙찰이 되어도 대출해 준 은행이 먼저 돈을 가져가게 되기 때문에 꼭 알아보셔야 합니다.

 

• 시행일 : 집주인이 해당 집을 매매한 시점

 

우선변제 금액 '23.2.21부터 시행된 내용

지역	우선변제를 받을 임차인의 범위(제11조)	보증금 중 우선변제 받을 일정액의 범위(제10조)
서울특별시	1억 6,500만원 이하	5,500만원 이하
과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포	1억 4,500만원 이하	4,800만원 이하
광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8,500만원 이하	2,800만원 이하
그 밖의 지역	7,500만원 이하	2,500만원 이하

 

• 우선변제 임차인 범위 : 전세일 때는 전세보증금/ 월세일 때는 보증금+월세x100
• 우선변제받을 일정액의 범위 : 지킬 수 있는 보증금액

단어가 어려워 쉽게 말씀드리자면 '우선변제를 받을 임차인의 범위'는 전세보증금, 월세라면 보증금+월세x100의 금액이 해당 범위의 금액 이하라면 우선변제가 가능하다는 얘기입니다.
그리고 '보증금 중 우선변제받을 일정액의 범위'는 보증금의 총액 중에서 해당 금액까지만 변제가 가능하다는 말입니다.

 

예시)
지역: 서울
계약 : 보증금 1,500만 원, 월세 70만 원
집주인이 집을 산 시기가 23년 3월이라면,

보증금+월세x100=8,500만원이므로 
*우선변제 가능(1억 6,500만 원 이하)하고, 보증금도 모두 지킬 수 있음(보증금은 1,500만 원으로 범위 5,500만 원 이하)

예를 들어 내가 서울에 있는 집을 보증금 1,500만 원에 월세 70만 원으로 계약했다고 해볼게요. 그럼 조건이 다 충족하기 때문에 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

일반적으로 계약 전에 가계약을 하게 되는데요.
가계약하기 전에 부동산 사장님한테 꼭 여쭤보세요. ^^
보통 부동산을 끼고 거래를 하게 되면 위험한 물건은 소개를 시켜주지 않는데요. 그래서 직거래보다는 부동산 수수료를 내더라도 부동산을 끼고 거래하는 게 안전합니다.
물론 다 그런 건 아니니 내가 한 번 더 체크를 꼭 해주시고요! 내 돈은 내가 지켜야죠~

 

집 계약했다면 이사 전에 확정일자 먼저 받아두기

내가 계약할 집에 대해 우선변제권을 행사할 수 있다면 계약한 뒤에 꼭 해야 할 사항이 있어요.
바로 확정일자와 전입신고입니다.

전입신고는 계약한 집에 이사를 한 날에 신고를 하게 되며, 신고한 다음 날 0시부터 효력이 있기 때문에 전입신고 당일은 내 권리를 보장받지 못하는데요.
그래서 확정일자를 그전에 해야 합니다. 확정 일자는 이사 전에 가능하거든요!

임대차 계약서만 있다면 신청이 가능하니 계약하면 바로 확정일자 신고부터 하시기 바랍니다~
확정일자 신청은 담당 주민센터나 인터넷 등기소(링크)에서 받을 수 있어요.

그리고 작년 6월부터 전월세 임차인을 보호하기 위해 '임대차 신고제'를 시행했는데요.
임대차 계약을 하게 되면 무조건 신고를 해야 해요. 이때 확정일자가 자동으로 부여됩니다.
임대차 계약 신고는 담당 주민센터나 부동산거래관리시스템(링크)에서 온라인으로도 가능합니다.

 

우선변제권을 확인하고 내 보증금을 지킬 수 있다면, 대출 있는 집은 협상을 꼭 해보세요.
저희 동생도 보증금을 깎았듯이 부동산 사장님에게 대출이 있는 집이라 불안하니 보증금이나 월세를 좀 깎아달라고요.
말하기 꺼려져도 말 한마디에 돈이 깎일 수 있어요~
그러니 용기를 내서 꼭 여쭤보시길 바랍니다. ^^

 

 

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